提前偿付速度的影响因素

在理解和评价提前偿付行为时，消费者企业摆账率水平是受到众多关注的唯一的要素。然而，分析者不可能仅观察单一的一个市场的利率。不同的放款人会提供不同的利率，因为贷款时他们提供的产品不同，因此他们定价不同也是理所当然。不同的放款人也提供多样化的选择，包括不同的利率和前端费用（或者叫“点”，与报出的利率反向变化）的组 合。虽然这些选项让借款人可以在前端费用和每月还款之间做选择，但是利率报价和点的关系都是由放款人指定的并且作为定价依据。最终， 放款人希望按照不同借款人的大致可归为“风险定价”的行为来判断贷款风险并定价。 

不管怎样，还有很多影响提前偿付速度和再融资行为的外在因素，包括外生因子、企业摆账行业经济情况以及消费者行为和偏好。

理性的借款人会一直努力摆账再融资债务从而来降低他们的借款成本。个体借款人和机构借款人都可以有摆账再融资机会。然而，不同于公司和自治组织，住宅借款人摆账再融资机会的利用是相对无效率的。（例如，如果抵押人是高效的，那么极少的优质贷款池会有未偿余额；然而，截至2010年年底大约有1100亿美元的30年期的票面利率为6.5%甚至更高的贷款余额。）

借款人的无效率是源于多方面的原因。房主对金融市场利率及其情况的认识程度不同，因此并不能总是意识到摆账再融资的机会。借款人从他们的朋友或者同事那里听到利率下降的消息，也可能从金融报道读到或者从新闻节目的讨论中看到这方面的消息。这些都称为媒介效果（media effects）。虽然金融出版物（从印刷品、电视和网络获取的信息）的增加提高了摆账再融资效率，但它经常因为一个重大的值得注意的利率下跌而产生媒体噪声。这就解释了摆账再融资的波浪式发展趋势，恰如图4-6所
示。这张图描述了企业摆账利率（再次用房地美的30年调查利率作为代理，按逆向规模来看）对比摆账再融资活动（使用的企业摆账银行业协会的再融融资应用指数）。从图上可以看出，摆账再融资活动经常在很长一段时间内是不温不火的，但是当企业摆账利率下降到超过某个不确定的临界值时就冲上峰值。